Exemple anonymisé · briefing acquéreur
Le dossier, lu de votre côté.
Voici, à l'identique, ce que vous recevez. Un exemple anonymisé, construit sur des données fictives, pour voir la profondeur de lecture avant de vous engager.
Le Belvédère · Cap d'Antibes · lot 12 · 300/10 000 tantièmes · dossier de 52 p.
Verdict
Négociable, −54 000 € justifiables
Un programme de travaux lourd (ravalement, étanchéité et colonnes montantes), une procédure d'infiltrations ouverte et un fonds travaux insuffisant pèsent sur l'immeuble. Le dossier reste achetable, à condition d'ajuster le prix sur les travaux votés qui vous seront appelés après l'acte.
Signalements, par gravité
ÉlevéRavalement & étanchéité votés
55 500 €
Votre quote-part (3 %, 300/10 000 tantièmes) d'un programme de 1 850 000 € TTC. Les appels exigibles après l'acte sont à votre charge.
↳ PV AG 12/05/2025 · résolution 6
ÉlevéProcédure infiltrations en cours
non chiffrée
Infiltrations en parties communes, action engagée contre l'entreprise. L'issue engage le budget de l'immeuble, donc une retenue sur le prix se justifie tant que le syndic n'a pas confirmé la provision.
↳ PV AG 12/05/2025 · point 9
ÉlevéColonnes montantes votées
10 500 €
Votre quote-part de 3 % d'un remplacement des colonnes montantes à 350 000 €. Les colonnes vétustes fuient, et les appels tombent dans la même fenêtre que le ravalement.
↳ PV AG 12/05/2025 · résolution 7
MoyenÉlectricité parties communes non conforme
7 200 €
Votre quote-part d'une mise aux normes à 240 000 €, plus une colonne IRVE, prévue au PPPT. Pas encore votée, mais datée et à venir.
↳ PPPT phase 1 · électricité
MoyenAscenseur, pannes répétées
6 000 €
Onze interventions consignées en deux ans. Les réparations récentes sont une rustine, le remplacement complet (200 000 €) est daté au PPPT, votre quote-part 6 000 €.
↳ carnet d'entretien · PPPT phase 2
MoyenFonds travaux insuffisant
couvre 19 %
410 000 € au fonds travaux face à 2 200 000 € déjà votés. Votre part du fonds (12 300 €) compense un peu, le solde est appelé.
↳ DTG p.21 · solde du fonds
MoyenCharges en hausse
+18 % / 3 ans
Le budget courant dérive régulièrement vers 531 000 € par an, hors travaux exceptionnels.
↳ comptes 2022 à 2024
MoyenImpayés de copropriété
47 800 €
Un lot en recouvrement, environ 9 % du budget annuel. Tension de trésorerie pour l'immeuble, avec le risque que le manque soit réparti sur les autres.
↳ pré-état daté
À vérifierDPE étiquette F
valeur & location
Une étiquette F place le lot sur le calendrier des restrictions locatives. Elle pèse sur la valeur de revente et sur ce que vous pouvez louer, donc elle a sa place dans le prix et dans les travaux à anticiper.
↳ diagnostics 2024 · DPE
OKAmiante, parties communes
négatif
Aucun amiante détecté en parties communes, donc pas de coût de désamiantage à prévoir de ce côté.
↳ DAPP 2024
Exposition de votre quote-part
| À 1 an | 54 000 € | travaux votés (ravalement + colonnes montantes) appelés après l'acte, nets du fonds travaux |
| À 5 ans | ≈ 67 000 € | + PPPT phases 1 et 2 : électricité avec IRVE, puis remplacement de l'ascenseur |
| À 10 ans | ≈ 90 000 € | + PPPT phases 3 et 4 : chaufferie et réseaux, cages d'escalier et menuiseries communes, hors aléa procédure |
Qui paie quoi
Vendeur
Appels exigibles avant l'acte authentique. Aucun émis à ce stade.
≈ 0 € à ce stade
Acheteur (vous)
Travaux votés appelés après l'acte (ravalement et colonnes montantes), nets du fonds, puis les phases du PPPT.
54 000 € + PPPT à venir
Levier de renégociation justifiable : −54 000 €, les travaux votés qui vous reviennent après l'acte, ligne à ligne.
Questions avant la fin du délai
- Le ravalement et les colonnes montantes suivent-ils un échéancier d'appels, et quelles tranches tombent après l'acte ?
- Où en est la procédure infiltrations : provision constituée, calendrier, exposition de l'immeuble en cas de perte ?
- Le syndic confirme-t-il le solde réel du fonds travaux et le complément encore à appeler ?
- Quel est l'état réel de l'ascenseur : combien de pannes consignées, et le remplacement est-il daté au PPPT ?
- La mise aux normes électrique, avec la colonne IRVE, est-elle programmée, et avec quel calendrier d'appels ?
- Une clause du compromis répartit-elle les travaux votés entre vendeur et acheteur ?
Périmètre de lecture
Documents lus
PV d'assemblée générale (3 derniers exercices), pré-état daté, appels de fonds, DTG, PPPT, règlement de copropriété & EDD, diagnostics (DPE, amiante, plomb), carnet d'entretien, rapport électrique.
Documents non fournis
Comptes détaillés 2024, contrat de maintenance de l'ascenseur, dernier relevé du fonds travaux, le dossier de procédure détenu par l'avocat du syndic. Demandés au syndic, à intégrer dès réception.
Votre dossier mérite la même lecture.
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Exemple anonymisé, construit à partir de données fictives. Il est illustratif et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Votre briefing ne rapporte que ce que vos propres documents montrent.